KOMPAS.com - Berita tentang kemungkinan diizinkannya orang asing memiliki properti di Indonesia menimbulkan harapan baru di kalangan pengusaha. Sepanjang tahun 2008-2009 masih ada pemilik properti yang terimbas krisis. Namun, kalau dibuka, menurut Menteri Perumahan Rakyat Suharso Monoarfa, akan masuk investasi asing sebesar 3 miliar-6 miliar dollar AS per tahun.

Namun, benarkah properti menarik untuk asing dan benarkah rencana ini menarik bagi pelaku usaha di sini.

Pembeli asing dalam industri properti kita sebenarnya bukanlah sesuatu yang baru. Di daerah Karawang dan Bekasi, Jawa Barat, banyak orang India dan Korea tinggal di sejumlah kawasan itu. Mereka mengatakan sebagai pemilik rumah. Namun, kalau hal itu ditanyakan kepada pengembang, didapat jawaban bahwa orang-orang asing yang sudah tinggal 10 tahun lebih itu membeli properti tersebut atas nama perusahaannya.

Di Bali juga banyak properti dibangun oleh orang-orang Italia, Perancis, Australia, dan Brasil. Hanya, tanah dan bangunan itu diatasnamakan orang-orang tertentu. Hal yang sama kita temui di Batam dan Bintan, banyak properti di sana dimiliki oleh orang-orang Singapura dan Hongkong.

Di Kepulauan Mentawai yang ombaknya bagus untuk selancar, turis-turis asing tinggal di atas kapal. Tentu saja bukan karena lebih nyaman, melainkan karena tidak mudah membangun atau memiliki properti yang memadai bagi turis-turis yang rutin berada di sana.

Kalau hal ini dibiarkan, tentu saja negara kehilangan kesempatan memperoleh penghasilan dari pajak karena begitu banyak peluang yang terlewatkan dan luput dari perhatian.

Terbiasa membuat peraturan

Bahwa asing tidak dilarang memiliki properti, hal itu sebenarnya sudah diketahui. Namun, kita memang terbiasa membuat peraturan yang menghambat daripada membuka.

Dalam ketentuan yang lama disebutkan, orang asing yang diperkenankan membeli properti adalah mereka ”yang berkedudukan di Indonesia”. Kalimat ”yang berkedudukan di Indonesia” ini begitu ditelusuri ternyata lebih banyak menyatakan ”no” daripada ”yes”.

Mengapa tidak dipendekkan saja menjadi ”Orang yang diperkenankan membeli properti”, titik?

Selain itu, hak pakai yang diberikan terbatas hanya 25 tahun. Bagi pembeli yang melihat properti sebagai instrumen investasi, ketentuan itu tentu kurang menarik jika dibandingkan dengan ketentuan yang berlaku di negara-negara di kawasan yang sama.

Di Malaysia dan Singapura, mereka bisa diberikan hingga 99 tahun, bahkan ada yang diberikan hak selama 900 tahun.

Selain itu, di negara-negara yang menghendaki datangnya investasi asing itu, kebijakan properti sejalan dengan kebijakan lainnya, seperti keimigrasian, izin usaha, keamanan, ketentuan pencegahan pencucian uang, serta perbankan dan keuangan.

Orang-orang yang melakukan investasi biasanya memerlukan izin tinggal, status kewarganegaraan, dan seterusnya. Di sini, wacana seperti itu masih belum seragam.

”Debottlenecking mindset”

Ada banyak alasan yang perlu diperhatikan mengapa orang asing mau membeli properti di suatu negara. Selain karena kebutuhan akan tempat tinggal, misalnya untuk menyekolahkan anak, mengurus kesehatan atau berobat, penempatan bekerja, atau pedagang, juga untuk kebutuhan investasi.

Banyak pedagang asing yang sering bolak-balik membawa produk-produk buatan Indonesia ke luar negeri memilih mempunyai rumah sendiri di sini dengan cara-cara ilegal daripada harus tinggal di hotel.

Namun, di lain pihak, properti Indonesia sebenarnya juga menarik bagi investor di kawasan ASEAN. Harga properti Indonesia di jalan-jalan utama dengan kualitas setara rata-rata masih berkisar 20 persen dari harga yang berlaku di Singapura.

Sebagai perbandingan, harga properti bintang lima di Singapura sudah mencapai Rp 150 juta per meter persegi. Di sini, dengan kelas yang sama, maksimal hanya Rp 30 juta per meter persegi. Selain itu, kenaikan harga properti sungguh menarik. Jadi, sebenarnya potensinya ada.

Bagi kaum pensiunan Jepang, biaya hidup yang tinggi di negaranya juga telah mendorong mereka mencari lokasi tempat tinggal di negeri lain. Indonesia termasuk tempat yang mereka minati, tetapi mereka selalu gagal mendapatkannya sehingga memilih Filipina dan Thailand.

Pengalaman-pengalaman yang ada menunjukkan masih banyak debottlenecking mindset yang harus diselesaikan untuk mengawal peraturan pemerintah baru, yang memungkinkan masuknya investasi-investasi baru di sektor properti.

Debottlenecking mindset itu ada pada sejumlah sektor di pemerintahan, parlementer, yaitu DPR dan DPRD, Kamar Dagang dan Industri (Kadin), pengusaha, serta kalangan masyarakat. Pertama, ketentuan baru itu harus cukup menarik bagi investor. Hak pakai tidak perlu diberi embel-embel lain yang terkesan mengada-ada, misalnya disebutkan ”dapat diperpajang dua kali masing-masing 20 tahun” setelah sekian tahun.

Kedua, debottlenecking mindset pada departemen-departemen terkait, seperti keimigrasian, ketenagakerjaan, serta keuangan dan perbankan.

Ketiga, debottlenecking mental blok. Debottlenecking ini menyangkut ketakutan-ketakutan atau nasionalisme yang berlebihan, yang mengakibatkan selalu berpikir bagaimana caranya menahan daripada mendorong, misalnya saja beredar gagasan agar asing dibatasi boleh membeli properti di atas Rp 1,5 miliar, dan hanya boleh membeli rumah baru.

Mindset yang terakhir beredar di tengah kekhawatiran bahwa kebutuhan masyarakat untuk memiliki rumah masih tinggi, yaitu 800.000 unit. Sementara itu, data dari Panangian Simanungkalit and Associates menunjukkan, jumlah rumah baru yang dibangun baru mencapai 257.365 unit pada 2010.

Kita perlu memahami bahwa pasar properti tidak hanya ditentukan oleh ”kebutuhan” atau keinginan membeli saja, tetapi juga pada kesiapan membeli atau daya beli.

Daripada mempersoalkan hal-hal yang sudah ada mekanisme pasarnya sendiri, mengapa kita tidak membatasi pada hal-hal strategis saja, seperti larangan membeli properti di daerah-daerah strategis, perbatasan, atau wilayah yang dapat merusak kekayaan alam?

Rhenald Kasali Guru Besar ManajemenUniversitas Indonesia